Tanteo y retracto de VPO en Valencia

A veces tengo la sensación de que los legisladores se comportan como Pandora, enviada por Zeus para castigar a Prometeo y a la humanidad, la cual, simplemente abriendo una cajita, esparcía la pobreza y enfermedades por el orbe.

Unas letras escritas en un diario oficial y, de modo inopinado, surgen dudas, problemas o impedimentos (aunque a veces, también, buenas nuevas). Para mí, que mi oficio es la seguridad jurídica, la Ley nueva es, por el mismo hecho de nacer, una amenaza de inseguridad, algo que, desde su concepción, arroja una sombra de duda de incierto resultado. Lo siento, pero es como un pecado original. Y más cuando la norma es apresurada, irreflexiva o no consensuada.

Ete aquí que la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, ha regulado la aplicación de los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalidad Valenciana, de las viviendas sujetas a algún régimen de protección público. Es decir, desde el 1 de enero de 2019 “aparecía” un nuevo (más amplio que otro anterior) derecho de la Administración: puede adquirir las viviendas que fueran VPO si se transmiten.

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Los papás con el control remoto.

 

 

Cada día resulta más frecuente que los padres no puedan ejercer, de un modo directo, el cuidado y atención de sus hijos.

Un ejemplo muy típico: un menor que necesita que su padre o tutor le autorice para un viaje escolar, o para una operación médica o bien, para matricularse en el colegio y no hay nadie con “papeles” cerca.

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VIII Congreso Internacional de Derecho de Familia

El próximo 8 de marzo de 2019 tendré la oportunidad y el honor de intervenir en el VIII Congreso Internacional de Derecho de Familia.

Mi ponencia tratará de “La figura del patrimonio protegido” y se desarrollará en el Ilustre Colegio Notarial de Valencia (Calle Pascual y Genís, 21)

Organizan la Universidad de Valencia  y  el Instituto de Derecho Iberoamericano. Patrocina, entre otros, la Fundación Aequitas.

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El AJD en la extinción de condominio

El impuesto de las hipotecas sigue deparando sorpresas. Las últimas noticias parecen más bien sacadas de una retransmisión de un excitante partido de fútbol que del soporífero régimen tributario de un país occidental.

retransmitiendo

La última, un pequeño gol a la Administración tributaria que proviene, de nuevo del Tribunal Supremo en sentencia del 9 de octubre de 2018. Cuando hay una extinción de condominio, es decir, cuando una cosa pertenece a varios y acuerdan adjudicarla a uno de ellos abonando la diferencia a los demás; el impuesto AJD recaía sobre la totalidad del valor del bien.

Así ha sido indefectiblemente, para todas las Administraciones competentes y para todos los ciudadanos desde el nacimiento de este impuesto en 1994. Hay cientos de consultas y resoluciones en este sentido.

La nueva sentencia –> AJD EXTINCION CONDOMINIO dice lo contrario.

Ahora, y con carácter retroactivo, no es así, la base imponible del impuesto se calcula sobre la parte adquirida, que puede ser mucho menos. Eso beneficia al ciudadano, en un impuesto que, como ya he puesto de manifiesto es INJUSTO e INCOSTITUCIONAL. Algo es algo.

Más desatinos del Impuesto AJD

El impuesto de Actos Jurídicos Documentados (cuota variable) es decir, el malhayado impuesto de las hipotedas, sigue dando desagradables sorpresas.

Actos Jurídicos Documentados

Sin duda tiene que ver con su defectuosa construcción, como impueto que NO GRAVA LA CAPACIDAD CONTRIBUTIVA y no es JUSTO.

Se dan paradojas como que para, simplemente, dar carta de pago de un precio aplazado puede devengarse. Sin embargo, si lo que hay es una hipoteca en garantía del préstamo para la compra, estará exento. Sí hay que pagar cuando se garantizó la compra con una condición resolutoria, pero no para constituir un préstamo con hipoteca entre dos personas que no so profesionales. Tremendo.

Eso es lo que trae la Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Madrid de 14 de marzo de 2018, que hace aparecer el tributo, de forma inopinada, en una carta de pago por un precio aplazado. Puede verse aquí–>STSJ Madrid 14 marz 2018

Lo más curioso es que, es este caso, no había nada inscribible ni anotable ni siquiera marginalmente en el Registro de la Propiedad, siendo éste uno de los requisitos imprescindibles para que la operación quede sujeta al impuesto. Quiero decir que la Sentencia, no motiva ni fundamenta en modo alguno su resolución, dado que no dice cómo pudiera acceder al Registro el documento de carta de pago. Se trataba de un caso en el que no había garantía registral inscrita. A mi juicio, un desatino que espero se rectifique.

 

 

El impuesto de las hipotecas: CULPABLE

Sabías que el impuesto de  AJD, cuota gradual, es decir el que grava las hipotecas y otros actos jurídicos, tristemente en el candelero:

1.- Que se ha TRIPLICADO y hasta CUADRIPLICADO en los últimos años (del 0,5% original al habitual del 1,5%).

2.- Que es un impuesto caprichoso porque hay que pagarlo en un préstamo hipotecario si el prestamista es un banco, pero no si es un particular. Que no se produce en la ventas inmobiliarias, salvo las que haga el promotor. No tiene lugar en la partición hereditaria, pero sí en la extinción de la comunidad (que, además, no se sabe si por el todo o por la parte)…. Leer más “El impuesto de las hipotecas: CULPABLE”

Las cooperativas valencianas y otras normas sorpresivas

En mi anterior post comentaba una norma que me parecía del todo absurda y claramente para el escaparate de la ciudanía. Se debía a mi traslado a la ciudad de Valencia y a la necesidad de conocer la normativa de esta comunidad.

Pues bien, en ese proceso de estudio me he topado con el Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de la Ley de Cooperativas de la Comunitat Valenciana. (DOCV nº 7529, de 20/05/15). Como es sabido, la regulación de la Cooperativas es competencia de las Comunidades Autónomas, por lo que cada una ha ido sacando un normativa conforme a sus gustos. Leer más “Las cooperativas valencianas y otras normas sorpresivas”

Normas para el escaparate

Acabo de trasladarme desde El Puerto de Santa María (Cádiz) a Valencia city. Un salto profesional que, amén de otros motivos, me apetece por el mero hecho de disfrutar de esta España, tan variada y tan rica.

La cantidad y calidad del anecdotario que jalonarían el tránsito de la ciudad de Menesteo al enclave levantino abrumarían al lector. Pero quisiera hoy comentar una sorpresa fiscal que, como siempre, tiene su moraleja.

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La fiducia cum amico: siempre con nosotros.

Se denomina” fiducia cum amico” al contrato en el que el fiduciario se compromete a tener la cosa en beneficio del fiduciante o de un tercero de tal modo que no ostenta una titularidad real, pues no es auténtico dueño, sino que solo tiene una titularidad formal. Es muy sencillo, ponemos esto a tu nombre (lo pago yo), pero tú y yo sabemos que es mío.

five person holding hands together
Friends

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Tributación de la aportación de bienes hipotecados, otro cacao mental derivado de la voracidad tributaria

El supuesto de hecho no es extraño, simplemente alguien aporta un inmueble a una sociedad, pero se da la circunstancia de que hay un hipoteca colgando. ¿Cómo tributa?duda

Da igual que sea una Sociedad Anónima, o Limitada, Profesional o Laboral, incluso cooperativas, sociedades comanditarias, … todas.

Se suele decir que no hay impuestos.

Error! hay varios…

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Compra de viviendas y paradojas fiscales en Andalucía

De todo el orbe de las leyes que gravitan sobre los mortales, muy pocas hablan de la justicia. De hecho, la ley no necesita serlo, basta con que no sea demasiado injusta. Por eso el aforismo “dura lex, sed lex” que quiere decir, le ley es dura, pero es la ley (y nos la tenemos que tragar, y sino que se lo digan a Sócrates y su cicuta). Leer más “Compra de viviendas y paradojas fiscales en Andalucía”

Ideas bosquejadas de la Convención

La regulación de la discapacidad en nuestros derechos es consecuencia de la historia del derecho.

La pieza clave está en el Derecho Romano, en el que no hubo un corpus destinado a la protección de las personas con discapacidad, sino, de forma casuística diversas normas. La primera figura en las XII TABLAS (años 451 y 450 a.C). El hecho de que hace 2400 se regularan estas cuestiones informa de su importancia.

La principal preocupación de derecho fue evitar la eficacia de los contratos que hicieran las personas con discapacidad intelectual (insania) y designar un posible curator. Les preocupó el patrimonio, como elemento que debe ser conservado, nada dijo sobre la promoción de la personalidad, ni sobre rehabilitación ni eliminación de barreras. Como la regulación de la validez de los contratos pertenece a lo que luego se llamó DERECHO CIVIL (vía Corpus Iuris Civilis), se produjo una asociación de ideas: ineficacia contractual-discapacidad. Esta asociación no nació con la intención del pleno reconocimiento de la personalidad ni engarzada en los derechos humanos, como ocurre ahora, respecto a la discapacidad. Leer más “Ideas bosquejadas de la Convención”

ANTOLOGÍA DE CALIFICACIONES REGISTRALES ABSURDAS

Me produce un gran respeto el desempeño de la profesión de Registrador de la Propiedad o Mercantil, cuando, en su oficio contemplan en bien común. El sistema que tenemos en España es el de doble filtro, es decir, hay un juicio de legalidad notarial y otro posterior registral.

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Elección de Notario y abuso sistémico

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A  nadie le sorprenderá que ponga de manifiesto en este blog que el derecho a elegir Notario es habitualmente pisoteado por las entidades de crédito. Hay varios links inmejorables. (este reciente o éste de don Francisco)

No puedo evitar comentar que para muchos, la elección de Notario es algo banal: lo que interesa es que el Banco dé el dinero y lo demás es mero papeleo. Esta visión es el equivalente a la técnica del avestruz, que, según se dice, mete la cabeza en la tierra para no ver lo que pasa. Es un error, el Notario tiene el deber de asesorar especialmente a la parte más débil, el cual es siempre el consumidor. Esa función de advertencia e información es fundamental para la tutela de sus derechos. Leer más “Elección de Notario y abuso sistémico”