Si desea comprar o vender un vivienda, local o terreno, lo que necesita es una escritura pública de compraventa.
El Notario es responsable de examinar la legalidad de la operación en su aspecto jurídico, lo cual incluye la capacidad y la legitimación de las partes, la titularidad del previa del derecho, la posibles cargas que figuren inscritas en el Registro, el estado catastral, la formalidad del documento y su custodia.
Pero quisiera hacer una serie de advertencias:
- Los Notario no somos responsables ni de la realidad física ni de las posibles taras que tenga la construcción. No podemos decirle si hay aluminosis, grietas estructurales o vecinos especialmente molestos. Examine con detenimiento lo que se entrega y, si lo ve necesario, auxíliese de un experto (arquitecto).
- Dependiendo del tipo de inmueble, puede haber una serie de responsabilidades o gastos que recaigan sobre él. Algunos de ellos pueden ser objeto de examen en la Notaría, otros no. Por ejemplo, para comprobar la existencia de deudas en la Comunidad de Propietarios el Notario pedirá un certificado de comunidad (artículo 9.1e Ley Propiedad Horizontal), pero no hay tal cosa si la finca simplemente pertenece en proindiviso a varias personas. Las posibles deudas pendiente de IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles) son objeto de mera advertencia, asegúrese de que está al día, porque hay una afección fiscal. Pero nunca examinados si hay infracciones medioambientales, si hay un pleito con el vecino, o si hay una orden de demolición u otra circunstancia urbanística. Está claro que las infracciones urbanistas y medioambientales serán del dueño anterior, y que si hay una deuda por agua o teléfono, no son del nuevo comprador, pero, en cierto modo, algo de todo esto puede salpicarle. Por ejemplo, en el caso de la energía eléctrica, para no asumir la deuda, a veces, se verá forzado a contratar un nuevo boletín, lo cual tiene un cierto gasto. En cuanto a la situación urbanística, puede verse obligado a abonar gastos de urbanización que no tenía previstos. Es casi preceptivo que consulte en el Ayuntamiento la situación urbanística si lo que adquiere es un solar. De hecho hay previsto un sistema de comunicación Notario-Ayuntamiento que no está funcionando pero que está en la Ley.
- Es conveniente traer el título por el cual adquirió el inmueble. Lo más habitual, si se adquirió por escritura pública, ante Notario (por compra o por herencia), interesa que encuentre la copia autorizada. Pero si no la encuentra, no se preocupe, en la notaría buscaremos los datos registrales del inmueble y haremos una consulta al Catastro.
- Los gastos relacionados con la compraventa deben ser conocidos previamente y se objeto de pacto. En cuanto a los gastos notariales, es decir, lo que cobro por hacer la escritura, si no se pacta nada o se pacta que es según Ley, el vendedor abonará los gastos del otorgamiento fundamental, siendo del comprador los de la primera copia y ulteriores.
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