Tanteo y retracto de VPO en Valencia

A veces tengo la sensación de que los legisladores se comportan como Pandora, enviada por Zeus para castigar a Prometeo y a la humanidad, la cual, simplemente abriendo una cajita, esparcía la pobreza y enfermedades por el orbe.

Unas letras escritas en un diario oficial y, de modo inopinado, surgen dudas, problemas o impedimentos (aunque a veces, también, buenas nuevas). Para mí, que mi oficio es la seguridad jurídica, la Ley nueva es, por el mismo hecho de nacer, una amenaza de inseguridad, algo que, desde su concepción, arroja una sombra de duda de incierto resultado. Lo siento, pero es como un pecado original. Y más cuando la norma es apresurada, irreflexiva o no consensuada.

Ete aquí que la Ley 27/2018, de 27 de diciembre, de medidas fiscales, de gestión administrativa y financiera y de organización de la Generalitat, ha regulado la aplicación de los derechos de tanteo y retracto legal en favor de la Generalidad Valenciana, de las viviendas sujetas a algún régimen de protección público. Es decir, desde el 1 de enero de 2019 “aparecía” un nuevo (más amplio que otro anterior) derecho de la Administración: puede adquirir las viviendas que fueran VPO si se transmiten.

Lo que ha hecho ha sido dar nueva redacción a los artículos 51, 52 y 53 de la Ley 8/2004, de 20 de octubre, de la Vivienda de la Comunidad Valenciana ampliando los supuestos aplicables.

Todo ello lleva un proceso relativamente lento. Hay que notificar toda intención de transmisión (venta) para que la Administración deshoje la margarita nada menos que durante 60 días.

Entiendo que el sector público puede y debe intervenir. Y debe cumplir su fines por los medios que la Ley le permita. Pero el mercado inmobiliario es más sensible a los cambios de lo que pudiera parecer.

Además, la regulación deja muchas dudas en el aire y que ha hecho daño provocando suspensiones de operaciones. Piénsese que detrás de una operación compraventa frustrada, siempre hay un drama.

Por fortuna, acaba de publicarse una circular (la 1/2019) que aclara buena parte de las dudas… bienvenida. Una de la grandes aportaciones es establecer que sólo estarán sujetas a tanteo las ventas de viviendas que se hayan calificado como tales después de 21 de abril de 2005. Un alivio.

Otra cualidad es que aclara ciertos regímenes transitorios, bajo este cuadro, ahí lo dejo. Hasta pronto.

Autor: patricionotario

Notario en Valencia. Preocupado por España. Por la discapacidad. Amante de su tierra.

6 comentarios en “Tanteo y retracto de VPO en Valencia”

  1. Hola Patricio,
    Creo que la circular establece que si la vivienda es de promoción pública la Generalitat tiene derecho de tanteo aunque la calificación sea anterior a 2005, pero:

    ¿Se sabe en qué tipo de vivienda está interesada la Generalitat o qué criterio sigue para decidir ejercer el tanteo?

    Estoy interesado en una vpp con 37 años. La vivienda necesita pequeñas reformas y me parecería extraño que la Generalitat se la quedase sin siquiera ir a verla. La agencia ha solicitado el tanteo pero llevamos 20 días y seguimos esperando.

    Gracias

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    1. Estimado Carvies76,

      En efecto, las normas del tanteo y retracto son para las viviendas de protección oficial PRIVADA, las de tipo PÚBLICO tienen un régimen más amplio. Intento, en el blog, no extenderme demasiado.
      Según tengo entendido, la Generalitat quiere delimitar zonas en las que tenga verdadero interés en adquirir para desarrollar su política de vivienda. Por lo tanto, no va a depender tanto de precios o de circunstancias subjetivas, como de su situación.
      Se le ha propuesto que tenga un sistema de rápida respuesta para las zonas en las que no tienen intención de ejercer el retracto. No obstante ese sistema o método aún no está implantado (y, creo, sine die).
      Por ahora, y hasta que se ese sistema se complete, le recomiendo que espere los plazos legales.

      Reciba un cordial saludo

      Patricio Monzón

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  2. Estimado Sr.
    No se si corresponde en este espacio la consulta q quiero hacerle, pero no sé dónde dirigirme.
    Tengo un comprador para una finca, pero me la pide libre d arrendador
    Al arrendador,se le ha comunicado ya, pero, podría pedirme una indemnización por dejar la finca?
    Muchas gracias .
    Un saludo

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    1. Estimada María Teresa,
      Esta cuestión está tratada en la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos, concretamente en su art. 14. Este artículo ha sido recientemente modificado por el Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo.
      Dice así:
      Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.

      El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.

      Si la duración pactada fuera superior a cinco años, o superior a siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, el adquirente quedará subrogado por la totalidad de la duración pactada, salvo que concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria. En este caso, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años en caso de persona jurídica, debiendo el enajenante indemnizar al arrendatario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que, excediendo del plazo citado de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, reste por cumplir.

      Cuando las partes hayan estipulado que la enajenación de la vivienda extinguirá el arrendamiento, el adquirente sólo deberá soportar el arrendamiento durante el tiempo que reste para el transcurso del plazo de cinco años, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica.

      Es decir, el inquilino tiene “cierto” derecho a quedarse por un tiempo (habrá que ver cuándo ha durado el alquiler conforme al artículo 14). El comprador, según Ud. comenta, tiene derecho a recibir la vivienda sin inquilino (salvo que hayan pactado otra cosa). Deberá Ud. indemnizar al inquilino si el comprador no asume al comprador por incumplir su contrato o bien pactar con el comprador que lo asuma por el tiempo que quede hasta que se extinga el alquiler.
      Por otro lado, no olvide que el inquilino tiene un derecho de retracto.

      Saludos

      PMM

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