El chollo de las cancelaciones hipotecarias

Ha llegado el día de la liberación… la hipoteca está pagada. Esos largos años en los que “cómodos plazos”, vampíricamente, sorben el líquido de la cuenta bancaria, han visto su fin.

He cumplido religiosamente mis deberes como deudor y el asunto está finito. El matrimonio hipotecario se ha acabado ¿O NO?

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Ahora resulta que hay algo más. El Banco dice que hay que hacer la cancelación hipotecaria y pide MIL PAVOS (es un poner). Si, estimado lector, cree que aquí hay gato encerrado, siga leyendo.

¿Estoy obligado a pagar?¿Eso para qué es?¿Estoy en alguna ilegalidad si no pago? Todo el mundo lo hace, ¿no?

En primer lugar, el único obligado algo es el Banco o Caja. Ud. bastante ha hecho con pagar sus cuotas. El contrato que firmó en su día que se llama PRÉSTAMO CON GARANTÍA HIPOTECARIA tiene, como suele pasar con los contratos, obligaciones para ambas partes. La suya está clara (devolver el préstamo con los intereses?; la del Banco, además de darle el dinero en su día, es cualquier otra que razonablemente sea conforme a la naturaleza del contrato. Y dentro de esa está, sin duda, la de dar carta de pago y prestar su consentimiento a cancelar cualquier garantía que se haya constituido.

La situación es la siguiente: la deuda está pagada (es lo que vulgarmente se llama cancelación económica). Pero, para que el Banco se asegurara de que Ud. iba a cumplir (pagar), le hizo firmar un documento por el cual su vivienda (u otra cosa) quedaba afecta al pago. Este documento, que se llama hipoteca, se inscribió en el Registro de la Propiedad. Por el simple hecho de que en la contabilidad del Banco figure la deuda pagada, no se produce la cancelación de la hipoteca. Nuestro sistema jurídico es muy garantista, y para poder cancelar es preciso que algún representante del banco firme una escritura y ésta se presente en el Registro de la Propiedad.

Ud. no está obligado a cancelar y no todo el mundo lo hace. Si deja la hipoteca en el Registro sin cancelar, a los 20 años de su vencimiento se borra “casi sola” (puede verlo en la Ley Hipotecaria). Ahora bien, si la va a vender, volver a hipotecar o quiere dejar todo perfectamente limpio, seguramente necesite hacerlo.

Ahora bien. ¿Sale esto muy caro?

Pues notarialmente es una escritura como cualquier otra, de las llamadas de cuantía, es decir, proporcional al importe de la hipoteca. Sin embargo, en los últimos años han acaecido una serie de normas especiales que la hacen mucho más baratas. De hecho hubo una polémica hace unos cuatro años que provocó Resoluciones de la Dirección General de los Registros contradictorias y  reclamaciones  de consumidores. La norma que lo regulaba no era del todo clara. Hoy es una cuestión más o menos pacífica: por dar una aproximación, una cancelación de un préstamo de 100.000€ sale por unos 200€ (tirando por lo alto). La inscripción registral ronda los 100€.

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Confieso que me produce cierto reparo tratar esto cuando hay posts que son insuperables, y que debería ser atendidos previamente a este:

Don Francisco Rosales I, Don Francisco Rosales II

Pero me mueven a escribir dos motivos: uno para mantener viva la llama contra el abuso de las cancelaciones hipotecarias y otra, la cuantificación económica del engaño, que, hace poco me la mostró un amigo.

Volvamos al principio: El banco pide pasta. Uno, por emitir un certificado deuda cero; dos, por firmar la cancelación, tres por gestionar la tramitación de la escritura y, además, le impone Notario.

En cuanto a los dos primeros (certificado y firma) según la Sentencia del Supremo 705/2015 no cabe cargar en el consumir comisiones los gastos de documentación y tramitación que por ley corresponda al empresario (como es la cancelación). Luego es, cuanto menos discutible, que puedan cobrar por certificados de deuda o por otorgar la cancelación ante Notario.

Por lo que concierne a la gestión que cobra. Esa empresa designada por el banco que es la gestoría,  es fruto de una relación  de esas en las que, inexplicablemente, el cliente (es decir, Ud.) va a pagar mucho más de lo que le corresponde. Del mismo modo que sostengo que si un banco le recomienda acudir a un Notario concreto, vaya a cualquiera menos a ese; lo mismo digo de la importante labor de las gestorías. Acuda a cualquier otra.

En cualquier caso, en Andalucía, prácticamente no hay gestión, basta presentar la escritura en el Registro de la Propiedad y abonar los aranceles para que se verifique la inscripción.

En conclusión, que mi amigo, por el simple hecho de preguntarme se ha ahorrado 700€. Literalmente me dice en un correo electrónico:

Mira, te mando la provisión de fondos antes de tu indicación (de más de 900 pavos) y después (de 50 pavos)

Estaré equivocado pero,… ¿no deberíamos ir andando a un futuro en el que NORMALMENTE cuando alguien quiere algo, no le ofrezcan el camino más caro, sino que le digan honestamente el valor real de la cosas?

El poder de las oficinas bancarias, de los puntos de venta, de los call center, y en, general, de los prestadores de servicios,  es extraordinario (y creciente). Nos informan de cuestiones a las que somos ajenos. Parece que hay un “pensador”, un “garbanzo contador” que establece una estrategia destinada a que, con las preguntas y respuestas adecuadas, la empresa saque un poquito más del consumidor poco informado. Y eso, digo, creo que no debe ser así. Creo que el consumidor debería tener una información fiable y completa desde el principio y no aplicar el principio, el que no llora no mama.

#multaparalosempresariosabusones

 

 

 

 

 

Autor: patricionotario

Notario en Valencia. Preocupado por España. Por la discapacidad. Amante de su tierra.

2 comentarios en “El chollo de las cancelaciones hipotecarias”

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