La Ley de crédito inmobiliario

La Ley, en 2019, ha modificado cosas importantes que afectan a las hipotecas. Se trata de un auténtico complejo normativo (varias normas) que han sido diseñadas para que los consumidores (ciudadanos que piden un préstamo o un crédito), queden conozcan perfectamente sus derechos y el conjunto de sus obligaciones.

Por delante vaya una pequeña expresión de mi opinión. Creo que la Ley es positiva, pero critico, como negativas, dos cosas: A)  crea un plazo innecesario (y, eventualmente perjudicial para el consumidor) de diez días. B) nadie debe trabajar gratis, por lo que no comparto que los Notarios debamos hacer documentos, como el acta de transparencia,  sin coste.

No se esta materia acabará siendo una especialidad que se imparta en la Universidad… está creciendo a ritmo exponencial 😉

Dicho esto, me limitaré a hacer constar aquí la normativa aplicable:

  1. LEY DE CRÉDITO INMOBILIARIO.
  2. DIRECTIVA UE 2107/17 CONSUMIDORES
  3. ORDEN EHA 2011 SERVICIOS BANCARIOS
  4. Circular obligado cumplimiento 1-2019
  5. INSTRUCCIÓN DE 13 DE JUNIO DE 2019
  6. INSTRUCCIÓN DE 14 DE JUNIO DE 2019
  7. Test a cumplimentar, en español
  8. Instrucción de 20 de diciembre de 2019
  9. TEST EN RUSO TEST EN ITALIANO TEST EN INGLES TEST EN FRANCES TEST EN CHINO TEST EN ALEMAN

 

Fundamental es el hecho de que corresponde al consumidor la elección de Notario. Aquí tiene una página en la que le muestra cómo puede hacerlo.

Básicamente, se trata de una normativa IMPERATIVA, que obliga a que si una entidad de crédito cuando “personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes, de préstamos que estén garantizados mediante hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial o cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir”.

La aclaración de este precepto ha dado a una gran cantidad de opiniones. La mayoría están resultas en la Instrucción de 20 de diciembre de 2019. Como muy llamativo debo destacar (y creo que es un error) que si una persona hipoteca su vivienda (que es privativa) y resulta ser la habitual de su matrimonio, se exige todo el conjunto de garantías también respecto de su cónyuge.

Cuando entramos de lleno en la aplicación de la Ley, para poder otorgar la escritura de préstamo es indispensable que, previamente, la entidad de crédito entregue a los interesados un conjunto de información (borrador de contrato, fichas de información y manifestaciones). Esos documentos deben subirse a una plataforma electrónica.

Hoy, en la mayor parte de España, hay DOS PLATAFORMAS activas (en las vascongadas hay una tercera). Una es la creada por el notariado. Si se sube a ésta, la fecha fehaciente es desde que su fecha. La otra, conocida como SMARTDOC, no tiene fehaciencia sino desde que el Notario al que se le remite la información, se la descarga en su oficina. Ese plazo es, necesariamente, posterior.  Esta fecha, la de la fehaciencia, es importante, porque no podrá autorizarse la hipoteca hasta que transcurran DIEZ DÍAS desde la misma. Ese plazo se cuenta desde el siguiente al inicio de cómputo y no excluye los días inhábiles (es decir, son días naturales). En Cataluña hay un plazo superior de catorce días.

Además, el interesado, ha de acudir al Notario de su elección y otorgar un acta en el que se le informa de sus derechos y se incorpora toda esa información. Además debe cumplimentar un aprobar un test. Este acta es gratuita (bueno, en realidad, la pagamos nosotros, los Notarios).

Ese acta tiene la gran ventaja de que permite, por medio de entrevista personal con el Notario, solventar las dudas que le puedan surgir con la operación hipotecaria.